Mon général, pouvez-vous expliquer comment est né le projet CapSatory et quel est votre rôle ?

J’exerce aujourd’hui une double responsabilité, celle de directeur du projet CapSatory et chef de la Mission des marchés de partenariat (MMP). Pour comprendre ce positionnement, il faut revenir à la genèse de l’opération. Le projet Cap Satory repose sur deux jalons essentiels. Le premier correspond à la lettre plafond adressée en août 2023 par la Première ministre de l’époque, Élisabeth Borne, autorisant la gendarmerie à relancer de grands programmes immobiliers via des marchés de partenariat.

Lorsque je prends mes fonctions de chef de projet, en septembre 2023, je pars d’une feuille blanche. Un important travail est engagé en interne pour identifier les opérations pouvant être conduites : Satory bien sûr, mais aussi le quartier Lemaître de l’Académie militaire à Melun, des projets à Mayotte, Dijon Deflandre, ou encore des brigades dans le cadre du plan présidentiel. Il est clairement apparu que le plateau de Satory, qui regroupe, pour la gendarmerie, les emprises du Groupe d’intervention de la gendarmerie nationale (GIGN) et du Groupement blindé de la gendarmerie mobile (GBGM), ainsi qu’un vaste parc de logements, était l’opération à lancer en priorité. La situation est en effet devenue urgente. Le GBGM occupe des bâtiments construits dans les années 1970, les logements datent de 1976 et 1982, et hormis quelques travaux ponctuels, rien n’a été fait. Ce sont des infrastructures de près d’un demi-siècle, avec des performances énergétiques très faibles et des locaux inadaptés à l’activité actuelle. Pour le GIGN, c’est encore plus parlant : lorsqu’ils arrivent sur le plateau en 1982, ils sont quatre-vingts. Aujourd’hui, ils sont mille, dont quatre cents sur le site central. Toute leur chaîne de soutien doit fonctionner pour quatre cents personnes, alors qu’elle avait été pensée pour dix fois moins. Ils sont à l’étroit, dans des bâtiments historiques devenus impossibles à adapter. L’objectif est donc de lui offrir des locaux adaptés à son format actuel.

La gendarmerie avait déjà conduit sept partenariats public-privé, mais le dernier remontait à plus de dix ans et, au fil des mutations, nous avions perdu une partie de cette expertise. Le Directeur des soutiens et des finances (DSF) décide donc de structurer l’effort en créant une Mission des marchés de partenariat (MMP), qui m’est confiée.

La mission est officiellement créée le 14 février 2024, avec en théorie deux objectifs : conduire CapSatory d’une part, et conseiller la Sous-direction de l'immobilier et du logement (SDIL) et les Secrétariats généraux pour l'administration du ministère de l'Intérieur (SGAMI) sur leurs propres projets de marchés de partenariat d’autre part. Dans les faits, les effectifs de la MMP se confondent avec ceux de la direction de projet et CapSatory occupe plus de 99 % de notre activité. J’ai ensuite constitué l’équipe en recrutant une architecte cheffe de projet, un colonel ayant servi à Bercy et rompu aux problématiques financières, ainsi qu’une spécialiste des marchés publics venue du SGAMI Île-de-France. Pour faire face à la charge de travail, nous avons également eu recours à des Assistances à maîtrise d’ouvrage (AMOA) : une pour le pilotage, une pour la partie technique, une pour l’aspect financier et une pour la dimension juridique. Au total, direction de projet et AMOA réunies représentent une quinzaine de personnes.

Le second jalon intervient le 8 septembre 2025, lorsque Matignon valide l’opération CapSatory et nous autorise à engager la procédure. C’est à partir de là que nous pouvons lancer l’appel à candidatures.

Pouvez-vous rappeler ce que recouvre le projet CapSatory ?

CapSatory est un projet d’une ampleur inédite pour la gendarmerie. Il porte sur une emprise de 45 hectares, ce qui constitue la plus grande caserne de gendarmerie de France. L’objectif est de réaménager l’ensemble de ses quartiers. Selon nos prévisions, les travaux s’étaleront sur sept ans, jusqu’à la fin 2034, et s’effectueront en site occupé. Nous ne pouvons en effet pas demander au GIGN ou au GBGM d’interrompre leurs activités ; l’opération devra donc être strictement phasée, pour les bâtiments opérationnels comme pour les logements.

L’investissement global, études et travaux compris, est estimé à 600 millions d’euros. Les loyers seront déterminés ultérieurement. Les études et diagnostics préalables (amiante, pyrotechnie, hydrocarbures) représentent 7 millions d’euros, financés sur le programme 152 de la gendarmerie, soit un peu plus de 1 % du coût total, ce qui est conforme à tout projet immobilier. Une fois les travaux terminés, un contrat d’exploitation-maintenance de vingt ans prendra le relais, à l’issue duquel les bâtiments reviendront en domanialité. Aujourd’hui, ce sont les unités qui assument la charge financière de l’entretien ; demain, tout sera intégré dans le contrat de marché.

Le projet est structuré autour de plusieurs secteurs. Le premier est celui du Serment de Koufra, un foncier immédiatement disponible où seront construits les premiers logements, environ 200 sur les 300 à construire, afin de pouvoir vider progressivement les quartiers Guichard, Pichard et Cerf-Volant, où près de 1 000 logements - exactement 956 - seront entièrement réhabilités.

Le quartier Moncey, où est installé le GBGM, constitue un autre secteur majeur. Les hangars seront déconstruits, tandis que d’autres bâtiments - cercle mixte, état-major - pourront être conservés ou remplacés selon les propositions des groupements candidats, ou SPV (les Special Purpose Vehicles sont des entités juridiques distinctes créées pour réaliser un projet ou un objectif financier spécifique). Nous fixons un certain nombre d’intangibles, sans toutefois enfermer les candidats dans un programme trop prescriptif, au risque d’obtenir des offres identiques.

Une des grandes évolutions concerne l’organisation du GBGM. Aujourd’hui, chaque escadron dispose de ses propres espaces. Demain, nous imaginons un véritable « hub » mutualisé : armurerie, magasin de matériel, zone logistique, plateforme de chargement permettant à deux escadrons de partir simultanément. Cette logique, inspirée du secteur privé et validée par la Direction des opérations et de l’emploi, contribue à réduire de 33 % notre empreinte au sol.

Le quartier Pasquier, emprise du GIGN, évoluera lui aussi, avec un doublement de sa surface et la construction de nouveaux bâtiments, dont un dédié à la formation.

Les abords de l’étang de la Martinière resteront accessibles et seront aménagés de manière à offrir un cadre de vie agréable aux familles des gendarmes.

Enfin, la sécurisation constitue un enjeu majeur de ce projet. Aujourd’hui ouvert à tous, le site sera demain entièrement sécurisé : clôtures, accès contrôlés par badge et vidéosurveillance couvriront toutes les zones, y compris les quartiers d’habitation.

Quelles ambitions porte le projet CapSatory pour la gendarmerie et pour le site lui-même ?

L’ambition de CapSatory est double : améliorer les conditions de vie et de travail des gendarmes et de leur famille, et transformer le site, aujourd’hui largement minéral, en un espace durable, exemplaire sur le plan environnemental. Lorsque j’ai commencé à bâtir le programme, j’ai fait du sourcing auprès des entreprises majeures du BTP, d’architectes, de juristes, mais aussi d’équipes déjà engagées dans des projets similaires. Je suis notamment allé à Balard pour voir comment s’organisait la maintenance d’un site de cette ampleur. L’objectif était de s’enrichir de ces expériences afin d’intégrer dans CapSatory des éléments auxquels nous n’aurions peut-être pas pensé.

Sur le plan environnemental, nos ambitions sont très élevées. Satory, aujourd’hui, c’est beaucoup de béton. Nous avons fait le choix de désimperméabiliser massivement les sols. Nous imposons ainsi 20 % de déminéralisation sur l’ensemble du site et 40 % dans les quartiers d’habitation. Pour y parvenir, il fallait repenser la place de la voiture. Un comptage par drone a montré que 4 300 véhicules stationnaient en surface. Demain, nous ne voulons plus de voitures partout. Nous ne pouvons pas construire de parkings souterrains à cause des hauteurs des bâtiments. Nous avons donc fait le choix d’une étude sur des parkings silo, limités à deux niveaux. Cela libérera de l’espace pour réintroduire de la végétation, replanter des arbres, voire créer des jardins partagés. Nous avons travaillé en ce sens avec l’École nationale supérieure du paysage de Versailles.

Nous souhaitons également développer les énergies renouvelables, en particulier la géothermie. Les sondages réalisés montrent un réel potentiel qui pourrait couvrir jusqu’à 55 % des besoins du site. Les eaux pluviales constituent un autre volet. Aujourd’hui, elles ne sont pratiquement pas traitées et impactent la vallée de la Bièvre. Nous avons donc échangé avec le syndicat de la vallée pour expliquer notre démarche : nous ne construisons pas un régiment, même si les effectifs avoisinent 1 400 personnes, mais une caserne de gendarmerie, destinée à devenir un site véritablement vert. Les voiries seront requalifiées, y compris le boulevard Soult, dont nous avons demandé aux Armées de nous transférer la propriété. L’idée est de créer un axe de mobilité douce (voie verte) reliant les logements à la gare de Satory du Grand Paris Express, ainsi que des cheminements vers le GBGM et le GIGN.

Le projet porte aussi une ambition opérationnelle forte. Dans le cadre du dialogue compétitif, nous demanderons la modélisation 3D de certains bâtiments clés, notamment le centre d’entraînement multi-missions du GIGN et le hub logistique des escadrons. Les utilisateurs pourront alors tester virtuellement le concept et valider l’organisation avant construction.

Enfin, CapSatory porte également une ambition responsable, tournée vers l’économie circulaire. Tous les matériaux qui pourront être réemployés devront l’être. Lorsque le site sera livré en 2034, nous viserons des certifications, telles que la HQE.

Comment ce projet est-il structuré sur le plan financier ?

Si nous avons opté pour un marché de partenariat, c’est parce que l’État ne peut pas financer seul un projet d’une telle ampleur. Il s’agit donc d’aller chercher un tiers financeur, et ce seront les groupements candidats qui concourent au marché qui porteront cet effort. À eux de mobiliser les financements, qu’ils soient privés ou publics. Ici, nous avons choisi un tiers-financement à 100 %. Concrètement, ce sont les groupements qui financent l’intégralité du projet, des études au lancement des travaux jusqu’à la livraison. La gendarmerie ne dépensera quasiment rien, à part les sept millions d’euros liés aux études et aux AMOA. Les loyers ne commenceront à être versés qu’au moment où les infrastructures seront mises à disposition des utilisateurs. L’un des grands avantages du marché de partenariat c’est que le titulaire assure non seulement la conception, la construction, mais aussi l’entretien et la maintenance. À l’issue du contrat d’exploitation de 20 ans, c’est-à-dire en 2054, les bâtiments, qui demeurent implantés sur notre foncier, reviendront intégralement en domanialité.

Quelles ont été les principales étapes déjà franchies ?

Les premières étapes ont consisté à comprendre précisément le besoin des utilisateurs, GBGM et GIGN, puisque ce sont leurs infrastructures que nous allons entièrement reprendre. Pendant près de dix-huit mois, nous avons rencontré l’ensemble des acteurs (commandants de force, commandants d’escadron, état-major) pour recueillir l’expression du besoin la plus précise possible. Certaines demandes ont été retenues, d’autres écartées. Cette phase dense nous a permis d’aboutir à un préprogramme, remis en mars 2024 à la direction des soutiens et des finances, puis à un programme définitif en juin.

En parallèle, nous avons dû produire deux documents indispensables pour Bercy : une étude destinée à la direction générale du Trésor, comparant tous les modes de réalisation possibles (marché de partenariat, marché classique, locatif…), et une étude de soutenabilité budgétaire à destination de la direction du budget. À l’issue de ce travail, Bercy a sollicité un arbitrage à Matignon, et le feu vert a été donné en Réunion interministérielle (RIM) le 8 septembre 2025. Ces dix-huit mois ont ainsi permis de bâtir l’ossature du projet.

Quels partenaires ont été mobilisés jusqu’ici ?
Nous avons mobilisé un ensemble très large de partenaires, car un projet comme CapSatory ne peut avancer que si l’on prend en compte toutes les dimensions du plateau. L’Établissement public d'aménagement Paris-Saclay (EPAPS) est un interlocuteur incontournable : le plateau de Satory est partagé entre une partie Est occupée par la gendarmerie et une partie Ouest confiée à cet établissement public dans le cadre d’une opération d’intérêt national. Comme une partie de notre foncier a été intégrée dans leur ZAC en 2014, à une époque où aucun projet n’était envisagé par la gendarmerie, il a fallu renégocier. L’accord trouvé leur attribue deux tiers, nous conservons le tiers restant. La collaboration est excellente.

La mairie de Versailles est un autre partenaire essentiel. Le plateau de Satory constitue le huitième quartier de la ville ; le maire connaît parfaitement les enjeux et soutient totalement le projet. Nous avons besoin des services de l’urbanisme parce qu’il faut adapter le PLU : en l’état, il ne permet pas de réaliser totalement les ambitions de CapSatory. La concertation préalable est engagée et sera suivie d’une enquête publique ouverte à tous les Versaillais. La préfecture est également un acteur clé, notamment pour les volets environnementaux et la déclaration de projet à l’initiative de l’État.

Nous avons aussi travaillé avec le ministère de la Culture, via la DRAC, sur les enjeux archéologiques. Le sud du plateau se situe près du mur des Fédérés, où des exécutions ont eu lieu après la Commune (1870-1871), et trois fosses sont identifiées. Des opérations d’archéologie préventive devront être menées. Nous avons également travaillé avec les armées, qui partagent le plateau, même si leurs projets sont moins avancés.

Enfin, nous avons établi un partenariat étroit avec l’École nationale supérieure du paysage, qui nous a accompagnés dans la phase d’élaboration du programme pour garantir un aménagement paysager à la hauteur de nos ambitions.

Quelles sont les prochaines échéances majeures du programme CapSatory ?

La décision de la RIM du 8 septembre 2025 nous a permis de lancer immédiatement l’appel à candidatures. Le Dossier de consultation des entreprises (DCE) a été mis à disposition dès le 10 septembre. Les groupements ou SPV, associant un constructeur, un financeur, un mainteneur et des architectes, ont jusqu’à début décembre 2025 pour nous remettre une offre de candidature complète, permettant d’évaluer leur solidité technique, financière et organisationnelle.

Nos AMOA analyseront ces dossiers jusqu’à fin janvier 2026. À l’issue, lors du COSTRAT de janvier prochain, nous retiendrons les candidats autorisés à formuler une proposition initiale. Ils disposeront alors de trois mois environ pour produire un Avant-projet sommaire (APS). Nous entrerons déjà dans le concret, avec des plans de masse et des orientations architecturales, même si nous resterons dans une phase d’esquisse.

À partir de mai 2026, nous étudierons ces propositions, en réunissant des commissions et sous-commissions techniques pour chaque candidat. En septembre 2026, les candidats seront reçus individuellement en audition, puis nous passerons à l’étape suivante, celle de l’Avant-projet définitif (APD), où l’on ira dans un niveau de détail beaucoup plus poussé, jusqu’aux modélisations 3D. Ils auront jusqu’au début de l’année 2027 pour remettre cette proposition intermédiaire.

Nous suivrons le même processus d’analyse, avant de les revoir de nouveau en auditions, à l’issue desquelles nous leur indiquerons s’ils sont autorisés à déposer leur offre finale, qui ne bougera plus pour ce qui relève du projet bâtimentaire. Les candidats auront moins de temps pour finaliser cette offre, mais ils auront déjà capitalisé sur les deux phases précédentes. Nous étudierons de nouveau ces offres en commission et sous-commission, sans audition cette fois, et établirons un classement en fonction de la pertinence du projet, de sa performance environnementale et bien sûr du montant des loyers, un critère déterminant.

Le COSTRAT de juillet 2027 pourra alors statuer sur le candidat que nous proposerons de retenir. Fin juillet 2027, nous devrions donc disposer d’un titulaire pressenti. À partir de là, s’ouvrira une phase de mise au point contractuelle d’environ trois mois, avant présentation du dossier à Bercy. Si tout est conforme, la signature du contrat pourrait intervenir en décembre 2027.

Nous entrerons ensuite dans la phase de préparation du chantier, début 2028, avec l’installation de la base vie, l’arrivée des matériaux et le lancement des premiers travaux. Cette phase durera sept ans, en site occupé, ce qui constitue une réelle complexité. Le phasage sera donc un défi en soi.

Une fois le dernier bâtiment livré, plutôt fin 2034, s’ouvrira la phase d’exploitation-maintenance de vingt ans.

C’est vraiment un magnifique projet, qui offre aux groupements un véritable terrain de jeu pour imaginer les meilleures solutions.